外国房价为什么比中国房价低?

http://www.economicdaily.com.cn 时间:2012-07-04 16:11 字号:
  外国对房产税的叫法八门五花,有叫财富税,有叫不动产税,有叫家庭税,有叫房屋税,有叫地税,但不管如何叫,其实就是对房屋和撑持房屋的地盘征税,所以,叫房地产税仿佛更科学。

  1.国外房产税起均衡房价感化

  在国外,很少听到人们抱怨房地产税,住房就要交税,对他们来讲是不移至理的工作,因为他们知道,房地产税首要用在公共开支上,如街道整修、公园、垃圾清理、***、消防、教育、公交、博物馆、藏书楼等。

  房地产税是国外处所财务的首要来历,占处所财务收进的70%摆布,美国为75%,世界最穷的国度肯尼亚也占到69%。

  房地产税除为处所财务供给充沛的资金外,还有一个首要的本能机能,就是安稳房价,削减资本华侈和环境污染,所以,人们也把房地产税叫“生态税”。

  因为房地产泡沫引诱人们把超量本钱投进到不克不及再产出消费品的房子上,这就限制了对其他出产范畴的本钱投资,这对一个国度乃至全球经济是巨大年夜的潜伏威胁。

  为此,为了不本钱过量地向房地产市场勾当,对房地产征税是市场经济体中节制房价、确保经济健康成长的独一可行的手段。

  房地产税,实际上是房产税和地产税的归并叫法。从其产生和房地产常例看,房产税与承载房屋的地盘所有权无关。假定地盘私有,则对地盘和房屋别离征税,这时候就叫房地产税;若是地盘国有,则只对房屋征税,这时候就叫房产税。

  有的国度房产税税率和地产税税率不异(单一税率),如许,征收房地产税比较简单,先别离评估房产价值和地产价值,然后二者相加,得出房地产的总价值,再乘以房地产税税率,就得出应交纳的房地产税税额。

  有的国度房产税和地产税税率不一致(劈开税率),这时候,征收房地产税就略麻烦一些,要先别离评估房产价值和地产价值。

  房地产税实施劈开税率的国度有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国(部分州)、澳大年夜利亚(部分州)、墨西哥、肯尼亚、纳米比亚等国度,中国的台湾和喷鼻港也采取劈开税率。爱尔兰决定从2013年开端把房地产税“劈开”征收。津巴布韦、比利时、埃塞俄比亚、南非、泰国、英国、韩国、匈牙利等国也正研究把房地产税“劈开”,伶仃征收地盘税。

  房地产税是财富税的一种,属于从价税,也就是说,是遵循房地产的价置魅征税。房地产的价值有的国度按房地产生意时的代价征收,但每隔几年就要从头评估;有的国度则每年遵循房地产的市价征收。比如,一所房子价值100万元,房地产税的税率为2%,那每年就应当纳税2万元。

  2.美国贫民房产税可退

  美国1798年经由过程的关于财富税的法令,把财富分为三类:(1)价值100美元以上的房屋。(2)12岁到50岁的奴隶。(3)地盘。可以看出,美国建国初期就开端征收房地产税,并且是房产税与地盘税分隔计征。

  很多国人觉得美河山地都私有,其实,美河山地私有率其实不高。今朝,联邦当局具有占美国河山面积的30%份额,并且这一比例逐年增加。再加上各州当局、县当局和市镇当局具有的地盘,私家地盘的比例就更小了。

  美国房地产税税率都由处所市政当局的立法机关本身拟定,也就是说按照财务支出决定房地产税的税率,一般在1%~3%。即便在一个城市,不合的街区,因为公共投进不尽不异,税率也不不异。

  凡是,房地产税税率高的处所,公共举措措施必然上乘,公共办事质量也要好过其他地区。在房产税税率高的地区,中小黉舍的等第就比较高,有的地区从幼儿园到高中免膏火,并为学生供给免费午餐,免费交通(美国中小学均用校车免费接送学生)。

  美国的房地产税全平易近征收,因为房地产税可以在申报联邦个税时课税扣除,而联邦个税是遵循家庭收入计征,也就是说,在报个税时,若是收入低,房产税就从收入里减去,也就相当于当局退还了房地产税。

  按照美国统计局供给的数据,2009年美国自住房估价中位数是美元,家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州,平均每个住户交纳6579美元,最低的是路易斯安娜州,平均每个住户交纳243美元。

  在美国买房,买主除关心房价外,还关心房子地点区的房地产税税率。卖方一般应奉告买方,但买方也可到市当局税务部分的网站上查询,产权文件上也具体记录房子畴昔交纳的房地产税。卖房者付房产生意日之前的房地产税,买房者从房产生意日开端,付出房地产税。

  美国房子要出租,照样收税,税率是房钱的30%摆布。若是房产让渡,还要收15%的本钱得利税,还有生意代价1%~5%的营业税。若是房子是按揭采办,还要对贷款额征收0.35%的印花税,别的加0.002%的无形税。对按揭购房者,房地产税凡是由银行代缴。

  3.英国楼房居平易近没有地盘所有权

  英国房地产税的叫法在本国也不合一。英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”,而北爱尔兰就叫“市政办事税”。2008年,英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。

  在英国,买了房子其实不必然就买了地盘,有的房屋地盘独一一按刻日的利用权。自力房屋地盘所有权与房产所有权可以同一,但公寓室第则不合,因为是几十户、几百户人共用一块地盘,此时房屋所有者具有的只是地盘的“租期”,地盘所有权或许在某小我手里,或许在当局手里。

  英国也有法令,规定楼房若是多于2/3的业主投票同意采办地盘所有权,那就必须起首成立一个公司,以公司的名义采办楼房宅基地,这时候,地盘实际上就是法人所有,也就是为买这块地盘所成立的公司股东集体所有。

  在实践中,楼房住户成立公司伶仃采办地盘所有权的案例很少,因为英国还有个遗产税,若是把地盘代价追加到房屋代价上,那将来要交纳的遗产税会高得让人不克不及不把房子捐出去。

  英国的房地产的估价由当局开辟的专用软件主动完成,税额从小我工资账户或养老金账户主动划拨到市政房产税交纳账户,无需小我参与。完税后,若是小我有贰言,可以提出复核,发现误差,多退少补。

  别的,英国对非居平易近住房的房地产税伶仃征收,包含商业用房、小我所得税计较器市镇及村落的办公用房。非居平易近住房的房地产税固然也由处所当局征收,但要交中间┞服府,然后中间┞服府遵循各地人丁平均分派利用,其感化就是敷裕地区撑持贫苦地区。

  英国房地产税税率是累进税率,但各个郡的税级和边际税率均不不异,我们仅以2006年英格兰的房地产税级税率为例,申明这个问题。

  英格兰的房地产税级分为8级,用英文字母A到H暗示,并把D级作为参照级,每年的房地产税只规定D级的税值,其他级别的税值天然产生。

  例如,A级是英镑以下(房产价值)房地产税是D级的6/9(67%),平均纳税845英镑;B级是英镑~英镑,房地产税为D级的7/9(78%),平均纳税986英镑;C级是英镑~英镑,房地产税是D级的8/9(89%),平均纳税1127英镑;D级是英镑~英镑,房地产税是9/9(100%),平均纳税1268英镑;E级是英镑~英镑,房地产税是D级的11/9(122%),平均纳税1550英镑;F级是英镑~英镑,房地产税是D级的13/9(144%),平均纳税1832英镑;G级是英镑~英镑,房地产税是D级的15/9(167%),平均纳税2113英镑;H级是英镑以上,房地产税是D级的18/9(200%),平均纳税2536英镑。

  4.法国对国平易近外国房产照样征税

  法国房地产税包含在财富税里,财富税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财富归并纳税,也就是说,遵循各类财富的总价值计征。对大年夜大都家庭来讲,财富税首要就是房地产税。

  按照法国税法,若是是法国公平易近和欧盟公平易近在法国境内持续居住超越183天,就要对他(她)在法国和世界各地的财富征税,若是在法国境内居住不超越183天,则只对在法国境内的财富征税。

  其他外国人不管在法国境内居住时候长短,只对其法国境内的财富征税。法国对欧盟公平易近的世界各地的财富征税的目标,就是遏制一些富人到国外购买房产,把钱从法国境内带出。

  财富税必须在每年的6月15日前申报,欧盟其他国度公平易近必须在7月15日前申报,非欧盟国度的外国人则必须在8月31日前申报。

  房地产代价以每年1月1日的市价为准,产权人本身按照市价对本身的住房估价,本身申报。若是发现估价太低,具有逃税诡计,当局可优先采办,申报人不得反悔。

  法国财富税按居平易近户计征,夫妻和未自力后代算作一个居平易近户,这一居平易近户不管以谁的名义采办住房,都算作同一计征单位,这就梗塞了家庭成员以不合户主采办房产回避财富税的缝隙。

  法国财富税实施六级累进税率制。2010年,财富税的起征点为欧元,这是包含所有房地产在内的各类财富的总价值,这一标准大年夜约是法法律国法公法令规定的45年的最低工资。

  2010年法国财富税税级及税率为:欧元~欧元为0.55%;欧元~欧元为0.75%;欧元~欧元为1%;欧元~欧元为1.3%;欧元~欧元为1.65%;欧元以上部分为1.8%。

  2010年,法国共有居平易近户交纳了房地产税约33亿欧元,平均每户交纳5854欧元。

  5.加拿大年夜房产税占家庭收入的5%

  按照加拿大年夜税法,加拿大年夜的财富税分地盘税、动产税和房产税三种。可见,加拿大年夜房产税也是和地产税分手的。据加拿大年夜统计局的陈述,2006年,68%的加拿大年夜家庭具有本身的室第,房地产价值超越2.2万亿元,占加拿大年夜家庭总资产的37%。

  加拿大年夜的房地产税比较复杂,因为它不是计征一次,而是市镇、县和学区反复计征,各地的税率不同很大年夜,但大年夜多在1%摆布,平均占家庭收入的5%,而小我所得税占家庭收入的10%以上。

  在加拿大年夜,老年人付出的房产税占小我收入的11.7%,而年青人则只占4.2%,这是因为老年人退休收入低,但住的房子较大年夜,所以比例就显得高。

  为了减轻低收入群体的纳税承担,在年度个税申报时会有个调剂,若是收入低,当局会退回房产税。例如,2010年,加拿大年夜在交纳个税时,对65岁以下的人房地产税课税扣除为250加元,65岁以上的报酬625加元。

  对没有白叟的家庭,最多可享受900加元的房地产税课税扣除,对有白叟的家庭可以享受1025加元的房地产税课税扣除。

  6.印度房产税农村城市有别

  印度房地产税由各邦指定市镇当局具体实施,空位和中间┞服府的地盘不征税。注册公司流程及费用印度房地产税上凭借很多税种,如饮水税、下水道税、卫生税、照明税等,这些税都是按照房地产估价计征,农村地区采取比例税,城镇则采取累进率。

  7.智利房产税起征点为美元

  智利房地产税由市镇征收并利用,按季度交纳,税率为1%~2%。智利对房地产的估价比较复杂,分空位、建筑用地和房屋,对房屋的估价还要参照建筑材料和建筑年限。对居平易近住房和农业用地的估价低于美元的,则免征房地产税,商业用房、用地没有免征额。

  8.荷兰房产税对产权人和利用人两重计征

  荷兰只对城镇住房征税。荷兰的房产税对房屋产权所有人和居住者两重计征,若是房屋产权所有人就是居住人,则他就要交双份房产税。

  9.中国征收房产税的建议

  从世界各国征收房地产税的环境看,中国征收房产税,不单公道合法,也合适市场经济规律和房地产常例。

  但从重庆市和上海市发布的房产税征收方案看,仿佛都有不公道的地方。

  重庆市只对高级住房征收房产税,那一人具稀有套乃至几十套通俗住房就免征,这底子触及不到炒房投机商的好处,起不到有效打压房价的感化。上海市对超面积新购房征收房产税,这明显对掉队入房地产市场的人不公允,而公允竞争是市场经济的魂灵。

  从房产税的房地产经验看,我国的房产税应当对住房保有阶段征收,而不是采办阶段。既然房产税是从价税,就必须遵循房产总价值多少来计征。 我们起首要设计出一个“起征点”,也就是家庭人均住房面积。2009年,中国共有万人丁,城镇居平易近比例为46.6%,中国城镇人均室第建筑面积约30平方米,考虑到住房空置率,中国城镇居平易近实际住房面积超越50平方米的人丁不会超越总人丁的5%,也就是说,即便在全国城镇开征房产税,负税人丁不会超越总人丁的5%。对城镇居平易近来讲,假定房产税的起征面积是人均50平方米,一个三口之家的住房面积小于150平方米则无需交纳房产税。

  计较面积时,必然要对一个家庭的多套住房面堆集加,绝对不克不及按套数计征,不然有人就会经由过程假离婚、假分炊等手段逃税,这必定会带来社会家庭关系的混乱。为了不逃税,可以采纳先征撤退撤退的编制,对城镇所有住房征税,因为住房不成藏匿,任何房东都不克不及逃税。然后,再退给每个家庭免征面积的税额。

  假定某城市的起征面积是人均50平方米,若是一个三口之家的实际住房面积为90平方米,那60平方米的退税就相当于补助了这户居平易近,鼓动鼓励人们削减住房面积,以达到节俭资本、削减碳排放的目标。