房子大和房子小的公摊面积是一样的吗

http://www.economicdaily.com.cn 时间:2015-03-05 13:31 字号:

房子公摊面积究竟多少才靠谱

虽然没有明确法律规定,不过目前武汉各个住宅小区的公摊比例,还是形成了市场惯例。市民不妨对照一下,看看自己的公摊在不在这个范围内。 前不久买了套133平方米的房子,现在仔细看合同才发现,公摊竟然有23个平方米。我的房子单价过万,这不是相当于“浪费”了23万吗?

读者刘先生

和刘先生一样,此前也有不少读者向本报咨询公摊相关问题。不少人认为,花一二十万买楼梯间、电梯井甚至设备房的面积,感觉“不划算”。也有人一味追求小公摊,最后发现购买的房子公共空间小得让人难以接受。

更让老百姓一头雾水的是,如今有的房子公摊15%,有的房子公摊却接近30%,即便同一个小区,不同楼栋的公摊也可能差几个百分点。

公摊到底是啥?究竟多大面积才合适?钱花在公摊上真的是“浪费”吗?记者对此进行了走访调查。

房子大和房子小的公摊面积是一样的吗

新房公摊普遍20%左右

公摊指应分摊的公共建筑面积。武汉多个网站上,都有不少市民晒出自家小区公摊比例,多数人认为现在公摊过高。

网友“楼小蜜”说:“怎么算也有二三十万被莫名其妙的摊走了,而且还不知道摊哪儿去了!”跟帖中,更多网友表示认可。网友“TGT2010”晒单说,他在东西湖某楼盘购买了97平方米的房子,公摊21%,公摊就花掉14万元。网友“Lindara”则表示,在宝丰路买了一套92.5平方米新房,公摊15%,公摊总价更高达22万元。

从网友们晒出的自己公摊看,比例最高达32%,最低10%,大部分2009年之后购买的房子,公摊都在20%左右,购房者为此“多花”15万~20万购房款。还有网友贴出新闻,2010年,山东省高密市一处楼盘公摊比例竟高达52%。

而记者实地探访发现,即便同一个小区,公摊比例也大为不同。如中南路某小区,有的楼栋住宅公摊达30%,有的楼栋为24%,相差6个百分点,更让业主觉得疑惑。

公摊比例无法定上限

“现在住宅类型多,在法律法规上,不可能对公摊设上限。”武汉民用建筑设计研究院副院长郑国庆告诉记者,但这并不代表公摊是随意定,“同个小区公摊不同,源于建筑结构差异。”

记者查看相关法规了解到,一栋住宅的公摊包括大堂、门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室,以及其他公共用房。此外,每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙,按墙体面积水面投影面积一半计入公摊。

因此,只有楼梯的低层住宅,公摊就会比带电梯的住宅少;只有1部电梯的住宅,公摊也会比2部电梯的住宅小;一层4户的建筑,由于分摊户数多,公摊也比一层2户的建筑少。“很多楼盘还设计了入户大堂,面积10~20平方米,也会提升公摊比例0.5~1%。”郑国庆介绍。

那么同一个小区,为何公摊也会不一样?

以上述中南路小区为例,该项目临街住宅的1~4层为商铺,这导致楼上住宅部分的电梯必须穿越商铺,但电梯井的公摊却被纳入住宅区域,导致其公摊,就比小区内纯住宅楼大。

对公摊有异议可申请复查

如果市民仍对自己公摊的数字不理解,我们不妨再看看公摊是如何测定的、误差会有多少。

一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积,除以整栋楼建筑面积,得出公摊比例数据,再乘以每套房的套内面积,得出单套住宅公摊面积。

而一个住宅小区的公摊数据出炉,需经过至少3道程序。首先是设计单位的图纸测算,其次是国土规划部门对公摊的核算,并向社会公示。在项目竣工后,武汉市房产测绘中心,还会对房产面积进行一次图纸测试、一次实地测试。虽然不排除在施工过程中,会造成公摊误差,但误差率一般不会超过2%,一旦超过3%,业主有权要求退房。“目前我们对房产测绘数据,已经精确到0.01米。”武汉市房产测绘中心相关人士介绍,如果经过上述3道监测,市民仍对公摊有异议,可以携带购房合同、建筑施工图,房屋销售或者分割方案等,到武汉房产测绘中心再申请面积鉴定。

按照物价部门规定,鉴定费用为2200元,若发现确实与开发商公布数据不一致,该费用需由开发商承担。

开发商也想追求低公摊

低层住宅越来越少,带电梯高层、超高层住宅越来越多,消费者为公摊支付的成本越来越高。其实,不仅是买房人嫌公摊高,开发商们也在绞尽脑汁追求低公摊。“大部分购房人都希望公摊越小越好,我们只能要求设计单位尽量把公摊降到最低。”武汉一家开发商人士告诉记者,否则同一片区公摊高的楼盘几乎没有竞争力。

至于怎么降低公摊,无非是要求降低楼梯的宽度,甚至窄到一次无法并排走两个成年人。再一个就是降低走道宽度,上述开发商人士透露,他们一个项目走道由于设计得比较窄,导致相邻两家的大门如果同时打开的话,就会撞到一起,为此不少业主来扯皮。

提醒

公摊与舒适度相关

别盲目追求低公摊

“目前消费者对低公摊的认识有些盲目。其实,公摊与居住舒适度息息相关,不能一味求低。”几位房地产业内人士接受采访时表达了相似的看法。他们认为,同样建筑面积的一栋楼,设计成一层两户的板式楼,南北通透、舒适度最高,但肯定比一层四户的公摊高。消费者更应该注意的是,购房前要看开发商是否按规定公示了项目公摊比例,并实地查看住房公共区域是否设置合理,在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。

郑国庆担忧的则是,设计单位在开发商的要求下,牺牲住宅品质一味追求低公摊。“比如说,为了降低公摊,设计单位减少公共用房配建规模,甚至不做配建,或者让七八户业主共用一部电梯。”“未来高层甚至超高层住宅越来越多,必然导致电梯数量增加,整体公摊面积扩大。同时,开发商为提高住宅档次,习惯于在住宅楼入口设计入户大堂,也会提高公摊比例。因此,我希望市场对公摊及发展趋势,有更宽容的态度。”郑国庆表示,同时我们也希望开发商真正把公摊用到实处。

武汉市房地产开发企业协会相关人士还提醒,一些开发商打出“零公摊”的销售噱头,即通过送入户露台等方式,将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定,因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。

小高层公摊面积一般是多少?

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。

各楼盘因为自身的情况不同,公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数在10%-15%之间;带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间;高层住宅相对更高一些,在20%-25%左右。