中国房子的演变

http://www.economicdaily.com.cn 时间:2015-03-05 15:53 字号:

中国34年房价变迁史

从2014年5月起,中国房价已经连跌9个月,不出意外的话,这轮下跌仍将持续。鉴于房地产市场正处于大转折之际,第一财经《财商》不妨来盘点一下改革开放以来的房价变迁。

1987~2014年房价变迁

从官方统计的数据来看,1987年才有全国性的房价统计。

1987年商品房销售面积2697万平方米,总量上似乎也不少,可相对于庞大的国民总数,实在太少,只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少?408元/平方米。看起来不高,但相对于当时的居民收入,也属于不可承受之重。

一直到1992年,房价维持在单价千元以下,但每年的涨幅可观。

1998年,在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后,当年7月3日,国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度 改革加快住房建设的通知》,核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配,实行货币化。继而从1999年开始,中央在全国范围内推行住房分配货币化制 度。

也就是在1998年,房价的单价跃上 2000元。现在回过头来看,房地产市场化之后,房价应该大涨啊。但实际上没有,1998~2000年,房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为 啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然,房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。

从今天回头看,房价在2001~2003年还是给足了很多人机会,小幅上涨。不过也就是在当时,市场上出现了房价泡沫的声音,现在想想,大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。

而从2004年开始,房价开始如脱缰之野马,再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口,直到2014年才稍有停息。

1998年之前的房价

1998年7月之前,虽然已有商品房,但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配,其价格很难反映真实的市场供需,也就不是真正的市场价格。

鉴于1998年在房地产市场上的特殊性,且官方从1987年才有全国性的房价数据可查,笔者在新著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。

曾经网络上热传1980年左右的《人民日报》评论“一个普通市民要不吃不喝工作60年才能买得起一套商品房”,确实如此,1979年~1981年,全国60个城市推行全价售房,但结果很不理想。当时普通工人的月工资约60元,猪肉约1元/斤,房价之高可以想象。

买不起,那给补贴呢?1982年~1985年,160个城市及360个县试点补贴售房,但当时住房改革的思路以租金改革为主要思路,所以之后也不了了之。

有准确房价数据记载的是在1981年,当年浙江温州瑞安商品房热卖,68.85元/平方米,每套2600元。这个价格看起来还比较亲民,但算起来也要一个月才能买一平方米,而且这还是在小县城。

接下来数年,没见到房价数据的记载。到了1988年7月,中国第一个土地拍卖、按揭贷款,真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工,售价是1600元/平方米。

再后来,1989年2月15日,北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套,每平方米最高2000元,但只被预订了250套。没办法,还是太贵了。

上世纪90年代初,海南大开发推动了房地产市场的繁荣,上海市中心房价涨到6000元/平方米,但随着1993年第一次房地产调控,海南、北海等地房地产泡沫破裂。

泡沫破裂效应蔓延至全国,1994年上海市中心房价降到3000元/平方米,市场一片萧条。

接下来数年,同样没见到房价数据的记载,直到1998年住房改革。当年,广州市实行房改政策,东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元~1000元/平方米买回房子,部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。

官方的数据是怎么样的呢?国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示,1987年全国商品房平均单价408元/平方米,到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。

到了1993年,房价涨幅加速,海南大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。而在海南房地产泡沫破裂之后,1994年的房价回归先前的正常涨幅。

随着全国推广住房公积金制度,以及1995年工商银行推出第一个商品房贷款,从1995年开始,全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上,直至1998年东南亚金融危机。

1998年之后的房价

观察1999年~2014年的全国新建商品住宅销售均价走势,房价走势有几个很明显的高点。

2000年房价出现一小波上涨,2004年同比暴涨18.7%,2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%,2008年金融危机之时同比下降 1.9%,2009年大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%,创历史新高。之后,虽然2010年4月加大调控,但可惜房价是稳扎稳打。

这是全国的平均数据,14年中房价上涨200%,但在实际生活中,远不止2倍。而一线城市中,更是远高于平均涨幅。

那什么样的统计会靠谱些?很多人觉得应该是二手房。

但即使是国内的二手房指数,也面临类似的问题。因为根据中国指数研究院的网站,二手房指数的样本选取,是基于“当地主要城区成交较为活跃的代表性楼 盘”。随着新开工项目和城市人口居住地越来越向周边推进的趋势,二手房指数的样本选取偏差越来越大,数据的准确性也越来越差,由此引发的政策误导性越来越 强。

那我们直接来看二手房价格吧。就以上海为例。

1999年到2012年间上海房屋销售均价从3102元/平方米上涨到13870元/平方米,上涨了3.47倍。数据不对啊?别急,这是全上海的平均房价,包括了广大郊区。

所以,最能反映上海市区房价走势的应该是中原地产统计的二手房成交均价(不含郊区),数据显示,从2005年1月到2014年2月,上海市区房价从1.33万元/平方米上涨到3.82万元/平方米,9年上涨1.87倍。

所以2008年~2009年在上海买房的朋友们幸福感是很强的,即便房价暴跌50%,依然超过当初的买入价。不过,从2009年起陡峭向上的房价走势,是否在股票市场上见到很多呢?

案例:商品房始祖的33年房价变迁

最后我们来看一个房价的最经典案例,这可是中国的商品房始祖。

中国第一个商品房小区是广州东湖新村,1979年10月广州秋交会闭幕后,穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建60000平方米住宅楼。

1981年建成后,对香港售价为2500~2600港元/平方米,对内售价700元/平方米。(注:当时汇率人民币约兑3港元)

1998年,广州市实行房改政策,部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元/平方米买回房子。东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。

8年之后,东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。2006年,东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米,2008年二手房涨到9000元/平方米,2009年二手房价涨到10000元/平方米,2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。

也就是说,从1981年~1998年17年间,房价涨了3倍,1998年~2009年11年之间,房价再次涨了2.5倍多,而从2009年~2013年这4年中,实现了惊人的一跃,再次翻倍。一条近乎45°的房价曲线,堪称完美。

从房子的演变来看中国社会变迁

2002年至今,中国房地产市场的发展可谓波澜壮阔。十年里,中国的房地产业成为中国经济发展的重要支柱。

从一九九二年到现在,是中国房地产业迅速发展的十年,也是中国土地制度、住房制度、百姓的消费观念发生巨大变化的十年。回想十年,最大变化就是富裕战胜贫困,有房子战胜没房子,质量好的房子战胜质量差的房子。

十年前每一个人所住的房子,所拥有的房子以及居住条件、房子的质量、服务,与现在比较都有一个比较大的进步。

中国地产十年,对中国法制建设贡献很大。过去分房子,后来百姓自己花钱买房子,拿到钥匙后就有了权利意识。如果开发商和物业管理不能按照合同履约,百姓自然就会寻求法律来解决,住户与物业管理部门和房地产商打官司,这对中国人的法律意识、权力意识、责任意识的提高非常重要。

同时,通过合同、侵权纠纷的解决,通过房地产官司,大大提高了原来善于解决刑事诉讼的中国法官的素质。而且随着法制建设和市场竞争,市场条件稳定后,也使房地产商越来越重视自己的信誉和名声。

中国房子的演变

中国社会不可能均富,总是阶梯型的,所以房地产开发商要“兼爱”,因为不同消费层次的住宅都需要。建筑是个“金字塔”,最需要的是大量的实用性住宅,所以房子的设计者对待穷人和富人都要认真对待。

房地产商怎样使各个阶层都能各得其所,都能安居乐业?怎样解决现在城市中穷人的住房问题?今后农民进城怎么办?一个城市的规划发展需要做这些事情。中国在相当长的时间里是一个工业化、城市化的进程,劳工阶层、中产阶层等不同阶层的住房问题,市场经济中总要有人来做,城市才能发展。

价格的均等取决于要素的流动,内地与沿海地区的差距会长期存在,内陆会有发展,但地理的差距不可避免的存在。中国沿海地区一定会首先发展,沿海地区会集聚大量的人口,造成沿海地区房价上涨,这是长期存在的,当然这并不意味着中国房地产价格能够平稳上涨,避免泡沫和大的涨落。

在中国,有为数众多的居民根本无法依靠市场化手段解决居住问题。过百的房价增幅,让刚刚踏入社会的年轻人无法实现自己的刚性需求,也让年过半百逐渐失去劳动能力的人望房生畏。即将结婚生子的年轻人只能砸锅卖铁借几代人的钱购买一套数十平米的房屋居住。民间的怨声载道引起了决策层的注意。

为了遏制高房价上涨的不合理趋势以及满足更多人的住房需求,中国开始了至今最为严厉的宏观调控与保障房建设。

2009年开始,中央不断制定政策着手干预具有全国趋势的高房价问题。在出台“国八条”、“新国八条”等政策后,诸如“限贷”“限购”手段有效遏制了全国房价高企的病态。

不仅如此,决策层制定了具有更加长远效果的措施——大力兴建保障房。

2007年以来,中央财政投入力度不断加大,从当年的72亿元到2011年的1522亿元,仅仅5年的时间,用于保障性安居工程建设的资金实现了20多倍的增长。

希望在房产商和政府的互动过程当中,维持房价的平稳上涨,这样有利于市场的发展,也有利于整个经济的发展。